Как купить недвижимость, чтобы ее можно было легко продать?



Даже если недвижимость приобретается с целью постоянного проживания в ней в течение продолжительного, всегда необходимо задумываться о том, насколько легко ее можно будет продать, ведь планы часто имеют свойство меняться. Если же речь идет об инвестициях в недвижимость, то вопрос ликвидности тем более должен быть в приоритете.

Уже давно прошли времена, когда зарубежной недвижимостью интересовались те, для кого она становилась эмоциональной покупкой – только потому, что очень понравилась конкретная страна, ее народ, традиции или же запомнился отпуск, отлично проведенный в конкретном месте. Сегодня к покупке жилья подходят особенно тщательно, думая не только о том, насколько комфортно будет в нем жить, но и прогнозируя, насколько быстро и успешно можно будет его продать. Даже если покупка осуществляется с целью личного использования или получения пассивного дохода от сдачи в аренду, то всегда важно задумываться о возможностях для последующей продажи.

Параметры ликвидности

Что влияет больше всего на ликвидность недвижимости? Это, прежде всего, цена, место и качество. Если они есть, то в будущем продать жилье будет максимально легко. Первостепенными факторами, определяющие ликвидность объекта, это конечно же стоимость и расположение объекта. Даже в случае очень низкой цены, но неудачного расположения или идеальной локации, но завышенной стоимости, вопрос о последующей продаже будет решаться непросто.

Для того, чтобы понимать, как продавать недвижимость в будущем, нужно представить портрет будущего покупателя. Кому это может быть интересно: семьям для отдыха с детьми, бизнесменам, студентам или пенсионерам? Также необходимо задаться вопросами на предмет того, насколько широка потенциальная аудитория, какова география потенциальных покупателей и т.д. Чем больше будет потенциальный охват, тем больше шансов на то, что покупатель не заставит себя ждать, когда владелец выставит объект на продажу. Поэтому не стоит покупать что-то, что кажется интересным только единицам, а в массах не будет востребовано.

Текущее состояние недвижимости - не самый решающий фактор. Ведь ремонт, как для себя, так и для последующей продажи – это вопрос решаемый. Иногда для того, чтобы выгодно продать, лучше покупать дешевле объект в хорошем месте, но который требует ремонта и вкладываться в его доведение до товарного вида, как для личного использования, так и для последующей продажи. Логично, что новостройки на финальных этапах строительства или недавно сданные в эксплуатацию будут дороже, чем аналогичные варианты на более ранних этапах строительства или на вторичном рынке.

Правда, здесь многое будет зависеть от конкретного объекта: при покупке квартиры в старом здании могут возникнуть сложности в договоренностях с соседями о проведении ремонта подъезда, если он необходим – скорее всего, далеко не все жильцы согласятся его делать. А ведь состояние подъезда также может повлиять на успех последующей продажи квартиру. Первый и последние этажи также могут усложнить процесс продажи. На первом этаже выше шанс появления плесени и может быть меньше солнца. Для недвижимости нежелательно приобретать последний этаж не только из-за потенциального протекания крыши, но и из-за того, что в летнее время там может быть очень жарко, что принципиально для курортного жилья. Но здесь необходим индивидуальный подход – если сверху есть дополнительные перекрытия и «воздушная подушка», то вполне возможно, что перегрева не будет.

Важным фактором ликвидности можно также назвать и дефицитность товара. Если в выбранном месте есть большой выбор аналогичных объектов в таком ценовом сегменте, означает, что конкуренция при последующей продаже будет велика. Там, где объекты на продажу появляются редко и быстро уходят, вкладываться интересно.

География

Если рассматривать географический фактор, то один из вариантов ликвидного объекта – это жилье в крупном городе и, скорее всего, столице государства, которое помимо прочего, приобреталось ниже своей рыночной стоимости. Но такого удачного сочетания не всегда можно достичь, иногда такие объекты люди «ловят» годами. И не всегда обязательно сосредотачиваться на столице, можно ориентироваться на крупный город, в котором есть развитая инфраструктура, высшие учебные заведения, театры, концерты, культурная жизнь - в таком месте большинство объектов будет в той или иной степени ликвидна. Покупая недвижимость в таких местах, инвестор знает, что в любое время, когда бы он ни выставил объект на продажу, он достаточно быстро уйдет. Для разных рынков это «достаточно быстро» свое: где-то час, где-то две недели.

Сейчас максимально высока ликвидность в определенных районах крупных и чаще всего столичных городов - таких как Берлин, Франкфурт, Париж, Лиссабон. Тот сегмент, который всегда продается и покупается в таким местах, это недвижимость эконом- и бизнес-формата – он пользуется популярностью у местных жителей, поэтому не зависит от туристического потока и международных политических тенденций. Поэтому, подбирая себе вариант для покупки, всегда важно отдавать себе отчет в том, что если происходит какой-то кризис, то объект может потерять ликвидность, если в первую очередь была ставка на покупку иностранцами.

Ведь нередки случаи, когда хорошие объекты в историческом центре столицы, которые нравятся потенциальным покупателям и которые отвечают современным стандартам, в итоге оказываются не всегда ликвидными, поскольку местное население не настолько богато, чтобы его покупать. а рассчитывать на иностранцев сложно, так как они могут выбрать множество других вариантов. Именно поэтому, лучше рассматривать что-то среднее: не самый центр, но и не окраины, не самое современное, но и не самое ветхое жилье - такие варианты всегда можно быстро продать и местным, и иностранцам, и внутренним туристам и, наконец, студентам.

Курортная недвижимость

И конечно же не будем забывать о курортной недвижимости – ведь далеко не всем интересна покупка в крупном городе, особенно если подыскивается место для отдыха или временного проживания – например чаще всего иностранцы приобретают за рубежом именно «дачу на море», а не квартиру в столице. При таком раскладе лучше всего тоже ориентироваться на города или ближайшие окрестности. Например, объект легче продать в Ницце или Лимассоле, чем аналогичные варианты, но в более отдаленных, хотя и, быть может, более экологически чистых местах. Четких правил нет, может быть по-всякому, но по динамике продаж, объекты, близкие к круглогодичной инфраструктуре, все-таки быстрее продаются. В Болгарии или Черногории тоже большинство перепродаж приходится на Бургас с окрестностями или на Будву.

Есть страны, в которых встречаются другие ситуации - например, в Монако продается или сдается в аренду практически все. В связи с ограниченными размерами княжества и достаточно большим спросом со стороны обеспеченных людей со всего мира, недвижимость в здесь пользуется постоянно высоким спросом. Есть и другие исключения - например, Манхэттен в Нью-Йорке. Всегда это была самая дорогая, высоколиквидная и востребованная недвижимость для покупателей со всего мира. Но ситуация резко изменилась в пандемию - сейчас падение стоимости достигает 20-25% в среднем, ликвидность сильно упала и сроки экспозиции объектов существенно возросли. Остается только ждать развития ситуации - все аналитики считают данную ситуацию временной, но вот как долго это будет продолжаться, сказать сложно.

Если все-таки говорить о каких-то общих закономерностях, то при ориентации именно на высокую ликвидность стоит придерживаться регионов с развитой инфраструктурой и при этом не выбирать самые современные и дорогие объекты. Также будет разумно проанализировать именно покупательскую активность конкретного города. Например, в Вене приобретает жилье много иностранцев и местных, а вот в Граце иностранцев будет уже намного меньше. В Монако бюджет иностранного покупателя и местного жителя различается в несколько раз и иностранцы значительно активнее. В Болгарии и Черногории в последние годы значительно выросла доля местных покупателей, но покупают они только объекты по демпинговым ценам, и т.д.

Еще один важный момент: ориентируясь на быструю ликвидность не стоит думать, что это можно будет совместить с дополнительными преимуществами, такими как получение ВНЖ, ПМЖ, гражданства и т.д. В Греции совсем недавно цены достигли дна, и покупка была очень выгодной. Но рассчитывать купить, например, пять объектов по 50 000 евро, чтобы получить ВНЖ за 250 000 евро, а затем выгодно продать все объекты может только профессиональный инвестор, который хорошо разбирается в ликвидности, располагает временем для того, чтобы себе позволить долго ждать роста стоимости и обладает значительным бюджетом свободных средств.


Источник  https://news.ners.ru/

Новости
За что не обязан платить тот, кто просто зарегистрирован в квартире
Щедро и по закону: дарение недвижимости в вопросах и ответах
ЦБ ужесточит меры по ипотеке при дальнейшем росте цен на недвижимость
Как купить недвижимость, чтобы ее можно было легко продать?
Купили квартиру. Как получить налоговый вычет?
Путин одобрил запуск программы льготного кредитования для бизнеса
Рассказываем подробно о налогах при сдаче квартиры в аренду: кто и сколько должен платить